【財産分与】財産分与の基本⑤　自宅の分与　売却する場合の分け方，ローンの支払いをどうするか，税金は？

財産分与でもっとも争いになりやすい財産は，自宅です。
単純に高価な財産であることに加え，
住宅ローンが残っている状況で離婚になることが多いこと，
どちらかが家を出ていくことになるため，他方の生活状況が大きく変わってしまうこと
など，様々な理由があり，他方の合意が得にくいのです。
財産分与にあたって自宅をどう取り扱うかについては、
おおまかに分ければ①売却する方法と②売らずに維持する方法があります。
今回は①の売却する場合について解説していきます。

２，そもそも分与対象にならない場合
婚姻期間中（別居している場合は別居するまでの間）に取得した不動産は、その名義が夫・妻のいずれであっても、実質的共有財産として、財産分与の対象となります。
ただし、
夫・妻のいずれかが相続によって取得した不動産や、贈与を受けた不動産は、夫婦の協力によって取得したものではないので、
財産分与の対象とはなりません。
また、
結婚前に購入した不動産も、同様の理由から、
財産分与の対象とはなりません。これを特有財産といいます。
 
３，まずは，査定を取りましょう！
（１）なぜ査定が必要か
不動産の財産としての価値は，
今（厳密には離婚時）の評価額と今残っているローンとの差し引きで，財産としての価値がきまるからです。
（２）査定の方法
複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。
査定だけであれば、無料です。将来的にどこの業者を仲介業者にするかも考えて査定を取りましょう。
よくあるのは，大手業者と，地元の不動産屋さんからそれぞれ取る方法です。
例えば，大手だと，下記のような業者があります。
三井のリハウス　http://www.rehouse.co.jp/sellers/
東急リバブル　　https://www.livable.co.jp/baikyaku/
（３）いつの時点が評価額の基準時となるか
離婚時が基準となります。
離婚訴訟であれば口頭弁論終結時または審理終結時です。
 
４，住宅ローンがいくら残っているかを調べる
（１）住宅ローン残高を確認する必要性
住宅ローンが残っている場合、
売却した際に、その売却金でローンを完済できるのか、それとも完済できないのか（オーバーローン）を確認する必要があります。
売却金でローンを完済できる場合、売却金から住宅ローンを控除した残額を分与します。
他方、オーバーローンの場合には、財産としてプラスにはなりませんから，分与の対象となりません。
よく聞かれますが，オーバーローンでも，今までローンの債務者ではなかった配偶者が財産分与によりローンを半分負担することはありません。
（２）住宅ローン残高を確認する方法
住宅ローンの残高は、通常、債務者が金融機関に照会すれば、返済予定表といった書面が送られてきます。
（３）オーバーローンの場合の残ローンの支払者
夫婦のどちらが残ローンを支払っていくか、各々の支払い能力等を踏まえて協議します。
ただし、夫婦間で支払者を決めたとしても、それは夫婦の問題ですから，金融機関は知りません
つまり，夫婦間でローンの支払いを決めても，
ローン債権者（金融機関）との関係で自由に債務者を変更することはできません。
債務者でなかった配偶者にも離婚後はローンを半分支払ってもらうといった合意をし、それを金融機関にも対抗したい場合、
金融機関と交渉し、金融機関も当事者とした合意書面を作成することが必要です。
（４）オーバーローンの場合の連帯債務者・連帯保証人の取り扱い
売却後もローンが残る場合、
配偶者が連帯債務者または連帯保証人になっていれば、売却後もそのまま責任を追い続けなければなりません。
配偶者を連帯債務者・連帯保証人から除外するためには、債権者（金融機関）の同意が必要ですが、
不動産を売却して抵当権が抹消されているということもあり、除外に同意してくれることはほとんどありません。
（５）売却の際の債権者（金融機関）への連絡・交渉
ア　オーバーローンでない場合
繰上弁済や抵当権抹消等の手続きをするために、債権者と連絡を取る必要があります。
イ　オーバーローンの場合
オーバーローンの場合でも売却することは可能ですが、そのためには事前に債権者（金融機関）と交渉し、売却の同意を得て、抵当権を抹消してもらう必要があります（売却価格についても同意が必要です）。このとき、金融機関から残ローンについて一括で支払うことを求められることがあります。
 
５，不動産の買い手を探す
特に売却先の目処が立っていなければ、通常は不動産業者に仲介を依頼することになります。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類があります。
宅建業法による仲介手数料の上限額は、売買価格が４００万円を超える場合、「売買価格×３％＋６万円（消費税別途）」です。
 
６，売買の手続
（１）売買契約の締結
仲介業者を利用する場合、売買契約書の作成が義務付けられておりますが、仲介業者を利用しない場合であっても、後の紛争を防止するために売買契約書は必ず作成しましょう。
（２）決済
一般的には、まず契約締結時に手付金を授受します。
次に、数週間から数ヶ月後に決済を行います。
決済の際は当事者が一同に会して、司法書士が登記に必要な書類や情報を確認し、そのうえで買主が残代金を支払い、売主が物件の引渡しを行います
書類が不足していた場合や情報が確認できない場合は決済を延期します）
その後，所有権移転登記の申請手続を行います。
 
７，売買代金の分配
（１）基本的な分配方法
ア　分配の対象
売却代金から、売却にかかる諸費用、税金を控除し、残ローンの弁済をし、その残額を当事者間で分配します。分与割合は通常は２分の１ずつです。
イ　売却にかかる諸費用
仲介業者を利用した場合の仲介手数料や、抵当権等抹消費用、所有権移転登記手続費用（司法書士報酬、登録免許税）等です。
ウ　売却にかかる税金
（ア）印紙税
契約書の収入印紙を貼付する税金です。
印紙代は、売買額が１０００万円を超え、５０００万円以下の場合で２万円ですが、平成２６年４月１日から平成３０年３月３１日までの間は税率が軽減されており、１万円とされています。
印紙税は、通常、買主と売主が折半します。
（イ）所得税・住民税
不動産を売却し、利益が生じた場合、その利益に対して課税されます（譲渡所得）。
（２）頭金を特有財産から出している場合の考慮
自宅購入時の頭金を、特有財産、たとえば妻が婚姻前に貯めていた預貯金から支払っていたという場合、それを財産分与にあたって考慮すべきでしょう（妻の実家からの援助によって頭金を支払ったという場合も同様です）。
考慮の仕方としては、自宅の評価額から、取得価額に占める当該頭金の割合を控除して、夫婦の実質的共有財産部分を算出する方法があります（大阪高等裁判所平成１９年１月２３日）。