今回のブログでは、財産分与のときに,

自宅を売らずにそのままどちらかが住む場合の財産分与の方法をお話します。

よくあるご相談としては,

専業主婦の奥様が,「子どもが学校を卒業するまでは今の家に住みたい。でもローンは夫が払っているのだけど・・」

夫側からの相談は,「自分がいままでローンを払ってきたので,離婚後は自分がそのまま住みたい。」

というケースですね。

1,まずは査定を取りましょう。

前回もお話したように,婚姻期間中(別居している場合は別居するまでの間)に購入した家は、名義が夫・妻のいずれでも、財産分与の対象となります。

そのうえで,売却する場合は,ローンを引いた分,つまりプラス部分を折半します。

財産分与の対象となる自宅を売却せずに維持する場合には,

離婚後も所有権を持つ(多くは夫)が(多くは)妻に対して,

「売却した場合に折半できたプラス部分」をお金で用意する必要があります。これを「代償金」といいます。

この代償金をいくらにするか知るために査定が必要になります。

 

 

2,住宅ローンがいくら残っているのかチェックする 

(1)なぜローン残高を把握する必要があるか

自宅がオーバーローン,つまり現在の評価額<ローン残高である場合、財産分与の対象ではなくなります。

他方,現在の評価額>ローン残高を上回っている場合、

自宅を取得する者が、相手方に対し、代償金を支払うか,残ローンをどちらが負担していくか

を検討する必要があります。

(2)住宅ローン残高を確認する方法

住宅ローンの残高は、通常、債務者が金融機関に照会すれば、返済予定表といった書面の形で、今後の支払予定とともに教えてもらえます。

(3)残ローンの支払者

夫婦のどちらが残ローンを支払っていくか、各々の経済力等を踏まえて協議します。

ただし、夫婦間で支払者を決めたとしても、それは内部的な決め事であって、ローン債権者(金融機関)との関係で自由に債務者を変更することはできません。

そこで,ローン債権者と交渉が必要です。

(4)ローン債権者(金融機関)との交渉

ローン債権者の同意があれば、免責的債務引受や借換えによる債務者の変更や、負担割合を定めた履行引受の合意をすることができます。

また、自宅を取得しない方の配偶者が連帯債務者・連帯保証人となっている場合、その方を連帯債務者・連帯保証人から除外するには、ローン債権者の同意が必要です。しかし、除外した分債権の回収可能性が低下しますから、新たに他の連帯保証人を加えるなどしない限り、金融機関が除外に同意してくれることはほとんどありません。

金融機関の同意が得られない場合、当事者間で住宅ローンの負担についての内部的な合意をしておくにとどまることになります(内部的合意ですから、当事者間では効力があるものの、金融機関からの支払請求に対し、内部的合意の存在を主張することはできません)。

なお、財産分与について合意書面を交わす場合や、調停が成立して調停条項を作成するという場合、「◯◯を連帯債務者から除外し、◯◯の単独債務となるよう、債権者と交渉することを約束する。」といったように、金融機関との交渉を条項に入れておくことも可能です。

 

3,名義をどうするか

自宅の名義については、単独名義にする方法と夫婦の共有名義とする方法があります。

単独名義とする場合、どちらの当事者の名義にするかは、離婚後に自宅に住み続ける必要性や、住宅ローンの支払能力、支払意思等から検討することになります。

 

4,ローンが残っている自宅を単独名義にする場合

(1)ローン債務者が取得する場合

ア オーバーローンでない場合

ローン債務者が、不動産を取得する場合、相手方に対し、自宅の現在価値からローンの残額を差し引いた金額に分与割合(基本的に2分の1)を乗じた金額を代償金として支払うことになります。

イ オーバーローンである場合

オーバーローンの場合は、不動産の価値がゼロということになり、清算的財産分与の対象とはなりませんから、代償金を支払う必要はありません。もっとも、オーバーローンであっても、他に財産がある場合には、他の財産と総合して考えて、自宅が分与対象財産になることがありえます。また、オーバーローン不動産が扶養的財産分与の考慮事情とされることはありえます(たとえば、扶養的分与として自宅について使用借権や賃借権の設定を審判で命じられることがあります)。

(2)ローン債務者でない者が取得する場合

ア オーバーローンでない場合

取得者は、相手方に対し、自宅の現在価値からローンの残額を差し引いた金額に分与割合(基本的に2分の1)を乗じた金額を代償金として支払うことになります。

そして、ローン債務者はローンの支払いを続けることになります(取得者は当該ローンの物上保証人になります)。

イ オーバーローンである場合

審判になった際は、オーバーローン不動産は財産的価値がゼロであるとして、財産分与の対象からはずれますが、当事者間の協議によって、代償金の支払い等について柔軟な解決を図ることは可能です。

(3)ローン債務者を変更し、新たにローン債務者となる者が単独取得する場合

ローン債務者の変更を行うためには、ローン債権者(金融機関)の承諾が必要です。新たにローン債務者となる者には相応の収入が求められます。

(4)名義変更

単独取得者が自宅の名義人でない場合には、取得者への名義変更が必要です(共有者であれば、共有持分の移転が必要です)。名義変更の際には、通常、司法書士が立会い、登記手続きに必要な書類の確認等をした後、代償金やその他の分与財産の移転と引き換えに自宅の引渡しをすることになります(同時履行)。

なお、住宅ローン約款には、自宅を第三者に処分した場合は、ローン債務について期限の利益を喪失する(残ローンを一括で支払わなければならない)旨が規定されていることがあります。そして、財産分与による処分であっても、この規程に抵触することになります。したがって、残ローンを一括で支払うことができない場合は、名義変更が不可能ということになりますので、他の方法による財産分与を検討せざるを得ません。

 

5,ローンのない自宅を単独名義にする場合

取得する者が、相手方に対し、自宅の現在価値に分与割合(基本的に2分の1)を乗じた金額を代償金として支払うか、他の分与対象財産を取得させることになります。

 

6,自宅を夫婦共有名義にする場合

(1)共有名義となる例

自宅の処遇につき当事者間の協議が成立せず、かつ、審判・訴訟でオーバーローンのために財産分与の対象外とされてしまった場合、自宅は夫婦共有財産のままということになります(東京地裁平成24年12月27日判決は、このような理解を前提に、自宅に住み続ける元妻は、元夫に対して元夫の持分に応じた使用料を支払わなければならないと判示しました)。

また、たとえば、妻が自宅に住み続けるが、ローンは夫が払い続けるという合意をした場合に、妻が自宅の単独名義人となったとしても、夫がローン債務を履行しない場合は、自宅の抵当権が実行され、妻が自宅の所有権を失ってしまいます。このような事態を防ぐために、自宅を夫婦共有名義とし、夫にローン債務の履行のインセンティブを与えるということが考えられます。

(2)共有名義にするリスク

まず、相続によって持分が拡散し、権利関係が複雑化するおそれがあります。

次に、固定資産税について、共有者は、持分割合に関係なく、それぞれが連帯して全額を支払う義務があることになっておりますから、一方が固定資産税の支払いを怠った場合、他方の持分についても、差し押さえがなされる可能性があります。

さらに、離婚後に共有物分割請求がなされ、新たな紛争が生じるおそれもあります。

 

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